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联合办公领跑者氪空间的“自营之道”

持续近一周的阴霾散去,北京的天空渐渐放晴,照进会议室里的阳光愈发强烈起来,工作人员把窗帘拉了拉紧。

站在LED显示屏幕前,身着黑色外套的刘成城显得格外自信。作为联合办公企业氪空间的创始人兼董事长,他将在氪空间总部的会议厅内,分享他们的品牌战略。

就在几个小时前,氪空间宣布拿下One Hennessy进军香港市场,宣告迈向国际化的第一步。而一天之前,氪空间才刚刚公布了让办公更美好的使命,并提出未来100天内的小目标:在北京、上海两地新开业12家社区,新开面积接近10万平方米,新增供应超10000个工位。

前方战线动作频传,很显然,氪空间已为今天的战略发布会成功造势

作为国内联合办公领先企业,氪空间似乎正呈现出一种厚积薄发的状态,这意味着其正在快速拓展领地、扩大规模,把服务带给更多的中小型办公团队。氪空间将以怎样的战略加速发展?又将如何引领国内联合办公?

视线回到沟通会现场,这些问题将一一得到解答。

(一)自营模式

沟通会就在北京的骏豪中央公园广场,这个与鸟巢、广州电视塔、上海中心大厦、台北101等知名建筑一同获评中国当代十大建筑的地点,正是氪空间豪华的新总部所在。

资本加持后的氪空间,显示着富创业的气势,也开始了高举高打的路径。

会议室内采用了明黄色的灯光,风格简洁明快。氪空间新近调整了会议室颜色布局,据说这会让人更加快乐,当然,他们也更换了新的logo

今天我想跟大家说的是,氪空间在今天这个时间点,我们已经成为这个行业内绝对的自营第一。刘成城豪言。

刘总傲娇的是,目前氪空间的管理面积已经达到22万平方米,更重要的是,这些场地,均为自营场地。

这个数字,比上月增长了120%,今年以来,氪空间拿地的速度一直高居不下,这正是氪空间目前的加速布局策略。仅在今年1-4月,其新增签约面积就已经达到了15万平方米。预计到今年8月底,氪空间的自营管理面积将超过30万平方米,这将是国内联合办公企业自营面积最大的规模量级。

联合办公的本质是创业维度的共享经济,这种模式将极大地降低创业者的成本,更重要的是能够让创业者更加专注于创业本身,当然,它还带有更多的科学与社交的成分。

但这种共享经济,在Wework风靡美国的时候,在大洋彼岸的中国,却有着别样的风情。获得政府的补贴与支持,采取加盟与代理模式的疯狂增长,似乎并非那么一帆风顺。

这正是氪空间为何选择重资本的自营模式的原因。刘成城表示,自营是为了统一化高标准的快速扩张。按目前氪空间的发展速度来看,平均每个月新增面积达到4万平方米,这也成为了刘成城拒绝收购扩张的原因。

氪空间一个月新开的面积可以在这个行业排第三,完全没有必要再去收购一个小于4万平米的同行,更何况它的产品质量、服务品质还需要升级到与氪空间同一标准,这对我们是没有意义的。 刘成城表示,反而按照现有标准去扩张,速度是更快的。

业内专家认为,在中国推动创业的大背景之下,实际上最不缺的就是园区以及土地,而这为氪空间选择自营提供了良好的支撑。

当然,自营的模式,也表现在对产品的制定标准上。统一的装修,统一的办公设备及基础设施,这种集采将实现成本的极大降低,而这一切,又需要规模的支撑。

测算下来,我们的装修成本会有大概20%—30%的降低,家具采购成本比市场会有40%的降低。氪空间总裁钟澍如是说。

钟澍认为,一个好的办公空间,是对于组织行为学、现代化沟通工作方式的智能解决方案。氪空间在这一块下了不小的工夫,基于此进行人性化设计,以提供更智能化、更舒适的办公空间。

比如这个房间我们用的T6灯管,在空间设计的时候会充分考虑到照明对人的影响,会去计算空间照明。在氪空间触及到用户体验的每个细节,甚至于地板材质、桌椅角度、水吧设置,都有专门的设计和布局。

他认为,氪空间在产品配置上,全方位采用了最适合办公场景的空间规划,并配套了智能化的空间管理系统。无论是在装修、项目管理系统来说,都由专业的团队管理和把控。

实际上,氪空间的高标准统一模式,目前已成为联合办公行业的高端样本。这种务实而贴近创业者的理念与实践,似乎取得了不错的成绩。

目前氪空间绝大部分社区,单体都已经实现盈利,刘成城表示。

按照行业发展的时间线,我国联合办公行业有着三种形态。

第一种联合办公企业项目多由政府扶持发展,在政策优势下,企业能够以较低的价格获得土地与办公场地,加之税收、补贴等政策优惠,建立起较为完备的联合办公空间,如早期的地方创业孵化园区,以及以德必易园为代表的创意园区等。将创业者进行快速集中,大家在一起联合办公。

第二则是在响应政府创业需求的背景下,一些企业创办创业空间,同样可以从政府获得价格较低的地块,并享受补贴等政策红利,从而便于启动招商。另一种形态,则是以投资人、投资机构为主体的众创空间建立。他们将此前曾投资过的企业进行集中,可以以较低的成本运营,并在多领域企业聚集的基础上实现投后互助,形成内循环。

第三则是以星河互联为代表的创业园区。在一个创业idea的基础上,企业招聘合适的创业者进行项目创业执行,并提供与之匹配的资本等资源以及统一的技术、财务等支持。这种模式被普遍称为包养式创业

对于氪空间来说,则是典型的第二批创业者。刘成城表示,氪空间也跟很多政府有合作。但与诸多政府支持的孵化器等机构不同的是,其选择以市场化的方式合作,这样才能保证长久地存活

但相较于诸多众创空间的竞争格局,氪空间没有采取迅速拿地,快速扩张,集合众多的初创企业,而是选择从自营端进行突破,注重创业者工作实质体验,进行精细化运营,进而形成高服务标准等分层玩法。

(二)标杆追求

凡事应时而生,应势而为。

诞生于20144月的氪空间,正值创业创新的热潮兴起。同年9月,****总理提出了大众创业、万众创新的口号。几个月后,双创作为标志性词汇开始走红,并被史无前例地写进了政府工作报告中,以鼓励创业的热情与地方在税收、资金等方对创业者的支持力度。

创新创业浪潮开始涌现,初创企业数量快速增长。

尤其是在双创提出的2014年,新登记企业增长率更是达到了45.88%的峰值(国家工商行政管理总局数据),而在2017年,国内新登记注册企业数量达到了605.9万家。新增企业正以每年百万级的数量持续增加。

大量的新创企业诞生,就意味着需要相当量级的办公空间提供场所支持,而对于一个初创企业,场地和办公等费用都是企业的大比例硬成本。

这样的背景之下,能够通过办公场地、设施等资源共享方式,降低企业尤其是中小团队成本和门槛,这比Wework诞生下的美国更为迫切。因此,主打为中小企业提供创业场地的联合办公服务企业也随之蓬勃发展。

2015年,为中小团队提供场地支持的联合办公机构呈现出大爆发的趋势,也使得这一年被称为联合办公元年,全国众创空间数量达到4471家(科技部数据)。经过两年的稳步增长,在2017年,这个数量超过5500家,呈现出了明显的沉淀状态:一些经营不善的众创空间陆续关停,行业内竞争加剧,精细化运营时代来临。

而中小企业对于办公空间的灵活性要求日益增强,咨询机构沙利文认为,未来5,中国联合办公市场预计将继续保持高速增长,到2022年市场规模可达4092亿元。随着大量资本的进入,2018年该市场将会迎来第二次增长小高潮,并进入成长期。在该阶段,联合办公的商业模式基本成熟,也将日渐被更多企业接受。

而此时的氪空间,选择加速扩张与布局,显然得天应时

20161月,氪空间从36氪分拆,并获得了A轮融资。原京东集团副总裁钟澍出任氪空间总裁,氪空间开始以联合办公为载体,实行规模化运营,并定位于全球化发展。

此后,氪空间团队持续扩张,原去哪儿网CFO朱小路、原滴滴资深副总裁陶然陆续加盟,分别出任氪空间CFOCMO。明星团队的初步建立,实际上已是氪空间高举高打策略的初定之时。

20166月,第一个氪空间社区正式开业。当时的行业竞争正处于白热化阶段。就在首个氪空间社区开业的一个月后,WeWork正式进入中国市场,首站落户上海;当年8月,优客工场在完成B轮融资后估值已经超过70亿元,跻身独角兽行列。

后进者氪空间开启了赶超之旅,自营模式+扩张战略让它迅速吸引了业界的注意。

截至20184月,氪空间在全国10座城市拥有40个联合办公场所,在北京、上海、广州、杭州、南京、武汉等城市,氪空间自营管理面积已达22万平方米,提供超过30000个工位,为近3000家企业和2万名会员提供服务。

自营带来的统一服务模式,也让氪空间得到了资本的青睐。它迅速完成了来自于IDG资本、普思资本、中民投资本等资方的多轮融资。

今年111日,氪空间再度完成了6亿元的Pre-B轮融资。

资本似乎很认可氪空间的战略路径,在去年底第一次在香港进行实地考察之后,本月22日,氪空间宣布其已经租用了位于湾仔的华懋轩尼诗道1One Hennessy大楼的11层到19层的共7层,面积达83,000平方呎,并定于2019年初完工。此外,氪空间正积极在香港岛和九龙两地寻求其他场所。

我们希望今年能在香港推出第一个联合办公空间社区,氪空间副总裁钱啸表示,我们很看好香港市场,用户的需求很充足,空间开出来可以盈利,香港的办公楼空置率较低,租金上涨的空间也很大。据高力国际表示,截至4月底,中环和金钟的空置率仅为1.9%。这意味着氪空间未来的营收有着较好的发展潜力。

总体看来,坚持自营模式构建自身壁垒成为了氪空间形成竞争力的关键因素。在这基础之上,持续盈利、保持服务品质等特征则成为其发展优势。这均指向了氪空间对于打造国内联合办公标杆的战略意图。

我们希望未来几年氪空间的规模会有一个非常显著的提升,到时候会有更多的人在氪空间里办公,刘成城表示,我们提出了一亿人的快乐办公生活的愿景

独角兽氪空间的自营尝试,是否能如京东在电商领域一样实现强势崛起,现在还难定论。但在刘成城高举高打大旗之下,似乎这一目标并不是那么遥远。